【2024年】家を買う前に知るべき住宅ローン7つの基礎！

【2024年更新】こちらの記事では、住宅ローンの7つの基礎について詳しく解説していきます。

住宅ローンにおける重要な基礎知識を理解して、ご自身に合った最適な住宅ローンを賢く選択しましょう。

住宅ローンの7つの基礎知識

1.金利タイプ（変動金利・固定金利・固定期間選択型金利）の違い

住宅ローンの金利タイプには、「変動金利」、「固定金利」、「固定期間選択型金利」の3種類があります。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

1. 変動金利

• 特徴: 金利が市場の金利動向に応じて定期的に見直される。
• 利点: 市場金利が低い時は低金利でローンを返済できる。
• リスク: 市場金利が上昇すると返済額も増加する可能性がある。

2. 固定金利

• 特徴: ローン期間中、金利が固定される。
• 利点: 金利が変わらないため、将来の返済額が予測しやすい。
• デメリット: 最初の金利が変動金利より高く設定されることが多い。

3. 固定期間選択型金利

• 特徴: あらかじめ定められた期間（例えば5年、10年）は金利が固定され、その後は変動金利に移行する。
• 利点: 最初の一定期間は金利の変動リスクを避けられる。
• リスク: 固定期間終了後の金利が市場状況によって変動する。

選択時の考慮点

• 現在の市場金利: 金利が歴史的に低い場合、固定金利が魅力的になることがある。
• 借入期間: 長期にわたるローンでは、将来の金利変動の影響を考慮する必要がある。
• 自身のリスク許容度: 金利変動による返済額の変化をどれだけ受け入れられるか。

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住宅ローンの金利は、ご自身の経済状況やリスク許容度に合わせて最適な金利タイプを選択することが大切です。

2.返済方法：元利均等返済と元金均等返済の違い

元利均等返済と元金均等返済は、住宅ローンなどの返済方法における二つの主要なタイプです。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

元利均等返済

• 特徴: 毎月の返済額（元本＋利息）が一定です。
• 計算方法: ローン全期間を通じて、元本と利息を合わせた総返済額を均等に分割します。最初は利息の比率が高く、時間が経つにつれて元本の割合が増えていきます。
• 利点: 毎月の返済額が一定なので、家計の計画が立てやすいです。
• デメリット: 初期の段階では元本の返済が少なく、利息の支払いが大きいため、総返済額が元金均等返済に比べて多くなる傾向があります。

元金均等返済

• 特徴: 毎月の元本の返済額が一定ですが、利息は元本残高に応じて計算されるため、返済額は徐々に減少します。
• 計算方法: 元本をローンの期間で均等に分割し、それに利息を加えたものが毎月の返済額になります。初期の返済額は高いですが、時間が経つにつれて減少します。
• 利点: 総返済額が元利均等返済に比べて少なくなる傾向があります。また、返済期間中に元本が迅速に減少するため、利息の支払いも少なくなります。
• デメリット: 最初の返済額が高いため、初期の家計への負担が大きくなります。

比較と選択

• 初期の負担と長期的な負担: 元利均等返済は初期の負担が少なく、毎月の返済額が予測しやすい反面、総返済額が多くなりがちです。一方、元金均等返済は初期の負担が大きいですが、総返済額は少なくなります。
• 家計への影響: 家計の状況に応じて、初期の負担が大きくても長期的なコストを抑えたい場合は元金均等返済が、毎月均等な返済額を望む場合は元利均等返済が適しています。

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返済方法の選択は、個人の財政状況、将来の収入見通し、家計の管理スタイルなどに基づいて決定することが重要です。

3.団体信用生命保険（団信）について

団体信用生命保険は、住宅ローン借り入れ者が万一の事態（例えば死亡や高度障害）に見舞われた場合に、残存する住宅ローンの返済を保険金でカバーする制度です。

団信の基本的な特徴

1. 保障内容: 死亡または高度障害になった場合に適用され、保険金で住宅ローンの残債が返済されます。
2. 加入条件: 多くの住宅ローンでは団信への加入が義務付けられています。健康状態によっては加入できない場合もあります。
3. 保険料: 団信の保険料は通常、住宅ローンの利息に含まれているため、借り入れ者が別途支払うことはありません。
4. 適用除外事項: 一部の病気や事故、自殺など、保険金が支払われない場合があります。これらの詳細は契約内容によって異なります。

団信のメリット

• 家族の負担軽減: 借り入れ者に万一のことがあった場合でも、家族が住宅ローンを引き継ぐことなく、住宅を失うリスクを減らすことができます。
• 返済の安心感: 借り入れ者自身も、万が一の事態が発生しても住宅ローンの負担から解放されるため、安心感を得られます。

団信の注意点

• 健康状態の影響: 加入の際に健康診断が必要な場合があります。一定の健康条件を満たさないと加入できないことがあります。
• 保障内容の確認: どのような事態が保障されるか、またどのような場合に保障されないかなど、保障の範囲を正確に理解することが重要です。

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団体信用生命保険は、住宅ローンの安全網として非常に重要な役割を果たします。契約する際には、保障内容、保険料、健康状態などの条件をしっかりと確認し、自分に適した保険を選択することが大切です。

4.フラット35とは

フラット35は、住宅市場を支援するために日本政府が設立した独立行政法人「住宅金融支援機構」が管理や運営を行っています。

住宅金融支援機構は、フラット35をはじめとする住宅ローンの商品を提供し、これらのローンのフラット35の具体的な金利設定や融資条件、物件の基準などは、この機構によって定められ、全国の金融機関を通じて住宅購入者に提供されています。

また、フラット35に関する情報提供や相談対応も、住宅金融支援機構が行っています。

フラット35の基本的な特徴

1. 長期固定金利: ローンの金利が最長35年間固定されます。これにより、長期にわたって返済額が変わらない安定した返済計画を立てることが可能です。
2. 金利の種類: フラット35では、通常、金融機関ごとに異なる金利が設定されていますが、すべて長期にわたって固定されています。
3. 対象物件: 新築物件だけでなく、中古物件やリフォームを伴う物件も対象となります。ただし、一定の基準を満たす必要があります。
4. 融資条件: 融資可能な最高額や返済期間、融資対象となる人の条件などが定められています。これらの条件は金融機関によって異なる場合があります。
5. 保証料不要: 多くの住宅ローンでは保証料が必要ですが、フラット35では不要、または非常に低いケースが多いです。
6. 繰り上げ返済: 繰り上げ返済に対応しており、返済期間の短縮や総返済額の削減が可能です。

フラット35の金利

2024年1月時点でのフラット35の金利は、以下のようになっています。

• 融資率9割以下、返済期間21～35年の場合：年1.910％～年3.470％
• 融資率9割超、返済期間21～35年の場合：年2.050％～年3.610％

参考元：住宅金融支援機構【金利情報】

これらの金利は、金融機関や借入条件によって若干の変動があり得る点に注意が必要です。また、金利は市場の状況によって変動するため、具体的な金利は金融機関に直接確認することをお勧めします。

フラット35の団体信用生命保険の特徴

• 強制加入ではない: フラット35では団体信用生命保険への加入が必須ではありませんが、多くの場合、金融機関はその加入を推奨しています。
• 保険料の扱い: フラット35の場合、団体信用生命保険の保険料はローン金利に含まれることが一般的です。そのため、借り手は別途で保険料を支払う必要がありません。
• 選択可能な保険会社: フラット35を取り扱う金融機関によっては、複数の保険会社の団体信用生命保険から選択できる場合があります。

フラット35の利点

• 返済額の予測可能性: 長期固定金利のため、金利変動のリスクがなく、返済計画が立てやすい。
• 中古物件やリフォーム物件も対象: 幅広い物件がローン対象になるため、選択肢が広がります。

フラット35のデメリット

• 初期の金利が高め: 固定金利のため、変動金利の住宅ローンと比較すると、初期の金利がやや高く設定されることがあります。
• 審査基準: 物件の品質に関する審査基準が厳しく、すべての物件が融資対象になるわけではありません。

フラット35が適している人

• 長期間の金利変動リスクを避けたい人
• 安定した返済計画を重視する人
• 中古物件やリフォームを伴う物件を購入予定の人

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フラット35は、長期にわたる固定金利による安定した返済計画を求める人や、中古物件やリフォーム物件の購入を考えている人に適しています。ただし、初期の金利や物件の審査基準に注意が必要です。

5.繰り上げ返済手数料について

住宅ローンの借り手が予定していた返済計画よりも早くローンを返済する際（繰り上げ返済）に、金融機関が徴収することがある手数料です。この手数料は、金融機関が予定していた利息収入を失うことに対する補償として設定されることがあります。

繰り上げ返済手数料の特徴

1. 徴収方法: 金融機関やローン商品によって異なります。全額繰り上げ、または一部繰り上げに対して徴収されることがあります。
2. 金額: 金融機関によって異なりますが、一般的には繰り上げ返済額の一定割合（例えば2%など）や一定金額で設定されることが多いです。
3. 無料の場合もある: 一部の金融機関やローン商品では、繰り上げ返済手数料が無料の場合もあります。特に、変動金利のローンでは無料であることが多いです。
4. ローン種別の影響: 固定金利のローンでは手数料が発生しやすい傾向にあります。

繰り上げ返済手数料の計算例

• 繰り上げ返済額の割合: 繰り上げ返済額の一定割合が手数料として設定される場合があります。例えば、繰り上げ返済額が100万円で、手数料率が2%の場合、手数料は2万円になります。
• 一律固定額: 一定の金額（例: 2万円）が繰り上げ返済ごとに手数料として設定される場合もあります。

繰り上げ返済手数料に関する注意点

• 契約内容の確認: 契約時に繰り上げ返済に関する条項と手数料について確認することが重要です。
• 金融機関との相談: 繰り上げ返済を検討している場合は、事前に金融機関に相談して手数料の詳細を確認することが望ましいです。

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繰り上げ返済手数料は、ローンの種類や金融機関のポリシー、繰り上げ返済のタイミングや額によって異なるため、具体的な条件を契約時にしっかりと理解しておくことが大切です。

6.住宅ローン控除（減税）について

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入または建築した人を対象とした税制優遇措置です。この制度を利用することで、住宅ローンの年間返済額に応じて所得税から一定額が控除されます。

住宅ローン控除の概要

• 控除対象: 自己の居住用の住宅の購入や建築にかかる住宅ローンの返済額。
• 控除期間: 新築住宅や一定の中古住宅は最大13年間、それ以外の中古住宅は10年間です。
• 控除額: 年末時点の住宅ローン残高の0.7%が基本となりますが、住宅の種類や性能によって上限が異なります。上限額は年間40万円が一般的です。
• 適用条件: 住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。例えば、住宅の床面積基準、ローンの借入期間、所得制限などがあります。

住宅ローン控除（減税）の適用条件

1. 入居期限: 住宅ローン控除を受けるためには、2025年末までに入居する必要があります。
2. 築年数: 昭和57年以降に建築されており、新耐震基準に適合している住宅が対象です。
3. 合計所得金額の制限: 改正後の制度では、合計所得金額が2,000万円以下でなければ住宅ローン控除を利用できません。
4. 床面積の要件: 床面積は50平米以上が必要です。ただし、所得1,000万円以下の方が2023年までに建築確認が済んだ新築住宅を取得した場合は、床面積40平米以上でも対象となります。

住宅ローン控除の手続き方法

• 確定申告をする: 住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要です。申告時に必要な書類として、住宅ローンの年末残高証明書、入居証明などが必要です。
• 年末調整での控除申請も可能: 会社勤めの場合、年末調整で住宅ローン控除を申請することも可能です。この場合、会社に必要書類を提出します。

締め切りと適用要件

• 締め切り: 2025年末までに入居する必要があります。
• 用途: 自分で住むためのマイホームのみが対象です。

その他の注意点

• 控除の上限: 年間の控除額には上限があります。この上限は住宅の取得価格やローンの条件によって異なります。
• 住宅の種類や取得時期による違い: 新築住宅、中古住宅、リフォームを伴う住宅など、物件の種類や取得時期によって適用条件が異なることがあります。
• 所得税と住民税の控除: 所得税からの控除が受けられず、控除額が余る場合は、住民税から控除されます。ただし、住民税は翌年分が安くなる形での適用となります。

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住宅ローン控除は、自己居住用のマイホーム購入を支援するための重要な制度です。ただし、利用するためには上記のような要件を満たす必要があり、所得税の課税所得に応じて実際に受けられる控除額が変わります。

7.住宅ローンの借り換えについて

借り換えのメリット

1. 返済額や支払利息の軽減: 金利の低いローンへの借り換えにより、毎月の返済額や支払利息を減らすことができます。
2. 金利上昇リスクへの備え: 変動金利から固定金利への借り換えにより、将来的な金利上昇のリスクを避けることが可能です。
3. 保障の充実: 借り換えにより、団信保険などの保障を見直し、充実させることができます​​。

借り換えがおすすめされる条件

• 金利差: 現在の金利と新しい金融機関の金利差が1%以上ある場合。
• 借入残高: 住宅ローンの残高が1,000万円以上の場合。
• 残りの返済期間: 残りの返済期間が10年以上残っている場合​​​​。

借り換えのデメリット

• 事務手数料等の諸経費: 借り換えには一括返済手数料、登記費用、司法書士報酬などの諸経費が発生します。
• 審査の必要性: 借り換えも新規ローンと同様に金融機関の審査が必要です。
• 金利タイミングの難しさ: 固定金利と変動金利の間に相関性はないため、最適なタイミングでの借り換えは難しい場合があります​​​​。

借り換えの流れ

1. 事前審査の申し込み: 新しい金融機関で事前審査を申し込みます。
2. 正式審査の申し込み: 事前審査に通った後、正式な審査を行います。
3. 契約: 審査に合格したら、新しい金融機関とローン契約を結びます。
4. 借り入れ: 契約完了後、新しいローンによって既存のローンを一括返済し、借り換えが完了します​​。

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借り換えを検討する際は、メリットとデメリット、自身の現在のローンの状況、金利の動向を総合的に検討することが重要です。

住宅ローンの基礎知識まとめ

1. 金利タイプには変動金利、固定金利、固定期間選択型金利の3種類がある
2. 元利均等返済は返済額が一定で、最初は利息の比率が高い
3. 元金均等返済は元本返済額が一定で、返済額は徐々に減少する
4. 団体信用生命保険はローン返済を万一の事態で保証する
5. フラット35は最長35年の固定金利ローン
6. 繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なる
7. 住宅ローン控除は所得税や住民税からの一定額控除が可能
8. 住宅ローンの借り換えにより金利負担の軽減が見込めるが諸経費や審査が必要