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購入知識:【失敗しない住宅ローン】事前審査で重視されるポイントとは?経験者が解説

住宅ローンは一生に一度の大きな借入れ。

その審査は一見複雑そうで怖いものですが、事前審査をうまく活用することで、自分がどれくらいのローンを組むことができるのか、また、どのような点を改善すればより良い条件でローンを組むことができるのかを把握することができます。

事前審査は無理なく住宅ローンを組むための大切な第一歩であり、スムーズに不動産購入を進めるための強力な武器になります。

1. はじめに:住宅ローン事前審査の重要性とメリット

住宅ローンの事前審査は、実際に住宅ローンを申し込む前に、その審査に通る可能性を予めチェックするためのものです。以下に、その必要性とメリットを詳しく説明します。

  1. 購入予算の把握
  2. 購入のスピードアップ
  3. 交渉力の向上
  4. 信用情報のチェック
  5. 本審査への自信
  6. 時間と労力の節約
  7. 複数の金融機関と比較検討

購入予算の把握

事前審査により、借り入れ可能額を把握でき、購入予算を立てやすくなります。

これは、予算の計画や物件の選定において非常に有用な情報です。これにより、現実的な住宅購入計画を立てることができます。一般的には、年収の5倍~6倍程度が融資されることが多いです。

購入のスピードアップ

事前審査が済んでいると、購入時の審査がスムーズになり、購入までの時間を短縮できます。

交渉力の向上

事前審査を行うことにより、不動産業者や売主との交渉において、本気で物件を購入したいという意思表示となり、信用度や交渉力を強めることができます。

事前審査が済んでいることで、売主や不動産業者に対して信用力が高いことをアピールでき、交渉に有利になります。

信用情報のチェック

事前審査を通じて、銀行がどのようにあなたの信用情報を評価するのかを見ることができます。これは、信用情報に問題がある場合や、その改善を望む場合に特に役立ちます。

本審査への自信

事前審査で良好な結果が得られた場合、それは本審査に通る可能性が高いという自信をもたらします。これは、住宅ローン申請のプロセスを進める際の不安を軽減します。

時間と労力の節約

最終的に本審査で否決される可能性を減らすことで、無駄な時間や労力を節約することができます。

複数の金融機関と比較検討

事前審査を受けることで、複数の金融機関の条件を比較検討し、自分に最適な住宅ローンを選ぶことができます。

これらのメリットを活かして、よりスムーズに、そしてより確実にマンション購入を進めることができます。

事前審査を受けておかないと、次のことが起こり得る可能性があります。

  • 売主に物件を見学させてもらえない
    事前審査を受けておくことで、融資を受けて物件を購入できることをアピールできますが、そうでない場合、売主には「物件をただ見たいだけ」という印象を与えてしまい、結果案内を断られることが多いです。
  • 買いたい物件が決まった時に、買えなくなることがある
    買いたい物件が決まって、購入の申込みを進めようとした時に、ほかの購入希望者が同じ物件を気に入って、先に事前審査を進めていた場合、先に事前審査を受けていた方が優先されて購入申込みに進むことになります。これは不動産業界のルールとして、『物件を購入できる準備が整っている方が最優先されるから』です。

2. 事前審査で重視されるポイント

  1. 返済能力:収入と返済比率
  2. 健康状態:団体信用生命保険への加入可否
  3. 個人信用情報:過去の金融事故の有無
  4. 物件の価値

返済能力:収入と返済比率

金融機関は、あなたが借りたお金をしっかりと返済できるかどうかを最も重視します。これは収入や雇用形態、勤続年数、年齢などから判断されます。また、既存の借入れがある場合、それが返済能力にどう影響するかも評価されます。

健康状態:団体信用生命保険への加入可否

団体信用生命保険に加入できるかどうかもチェックされます。これは、万が一の事態(死亡や高度障害など)で返済が困難になった場合、保険から返済を行うためのものです。

個人信用情報:過去の金融事故の有無

金融機関は、あなたが過去に金融事故(遅延返済、債務不履行など)を起こしていないかをチェックします。これは信用情報機関から提供される情報を基に評価されます。

物件の価値

購入を検討している物件が適切な価値を持っているか、また将来的に価値が下落するリスクがないかも評価されます。物件の立地や建物の老朽状況、周辺の市場価格などが審査の対象となります。

これらのポイントが総合的に評価され、あなたが住宅ローンを借りることが適切かどうかの判断がなされます。したがって、事前審査を受ける際にはこれらのポイントを理解し、対策を講じておくことが重要です。

3. 必要な書類とその準備方法

住宅ローンの事前審査に必要な書類は、基本的に以下のようなものがあります。

  1. 収入証明書類
    あなたの収入を証明するための書類が必要です。これは、
    給与明細書や源泉徴収票、確定申告書などが該当します。自営業の場合は、事業報告書や決算書などが必要になる場合もあります。
  2. 物件の資料
    購入予定の物件の詳細を示す物件概要書も必要です。これには、物件の登記簿謄本や建築許可書、固定資産税評価証明書などが含まれます。
  3. 借入れ明細
    現在、他の金融機関からの借入れがある場合は、その明細も必要となります。これには、借入れの総額や返済状況、残高などが確認できるものが求められます。
  4. 身分証明書
    本人確認のための身分証明書も必要です。運転免許証や健康保険証、パスポートなどが該当します。

これらの書類は基本的なものであり、金融機関や個々の状況によっては他にも必要な書類があるかもしれません。具体的な必要書類は金融機関に直接問い合わせるか、公式ウェブサイト等で確認することをおすすめします。

4. 事前審査で否決された(落ちた)場合の対策

住宅ローンの事前審査で否決された場合、以下のような対策が考えられます。

  1. 金額の見直しと金利選択
  2. 他の借入れの先行返済
  3. 銀行を変えて再チャレンジ

金額の見直しと金利選択

否決された原因が返済能力に関連している場合、購入予定の物件価格やローンの金額を見直すことが必要です。借入れ額を減らすことで、返済の負担を軽減し、審査を通過しやすくなる可能性があります。また、金利選択も重要です。固定金利と変動金利、あるいはその組み合わせ(フラット35など)を選択することで、月々の返済額を抑えることが可能です。

他の借入れの先行返済

既に他の金融機関から借入れがある場合、それを先に返済してから再度申し込むことも一つの対策です。これにより、金融機関から見たあなたの負債総額が減り、審査を通過しやすくなります。

銀行を変えて再チャレンジ

全ての金融機関が同じ基準で審査を行うわけではありません。一つの金融機関で否決されても、別の金融機関ならば審査を通過できる可能性があります。複数の金融機関に事前審査を申し込むことで、より高い確率でローンを得られる可能性があります。

これらの対策を試す前に、まずは否決された理由を明確に把握することが重要です。それを基に、具体的な対策を立てていくと良いでしょう。

5. 本審査で引っかかる可能性のあるポイント

住宅ローンの本審査では、以下のようなポイントで引っかかる可能性があります。

  1. 物件の問題点
  2. 団体信用生命保険への加入問題
  3. 複数銀行への一斉申込みのリスク

物件の問題点

購入予定の物件が過度に古い、または状態が悪い場合、物件価値が低いと判断されローンの審査に影響を及ぼすことがあります。また、物件が災害リスクの高い地域に位置している場合や、法令違反(違法増築など)の疑いがある場合も審査で問題となる可能性があります。

団体信用生命保険への加入問題

住宅ローンには多くの場合、団体信用生命保険への加入が求められます。これは、借り主が死亡したり高度な障害を負った場合に、保険からローン残高が一括返済されるものです。しかし、加入審査において健康状態が問題視されると、ローンの審査自体にも影響が出ます。

複数銀行への一斉申込みのリスク

一度に複数の金融機関から住宅ローンを申し込むと、金融機関間での情報共有により「一斉申込み」が確認され、信用情報に影響を及ぼす可能性があります。これは信用力の低下を招き、審査に否定的な影響を及ぼす可能性があります。

これらの点を考慮し、事前審査段階で可能な限りリスクを洗い出し、対策を立てることが重要です。

6. 専門知識を持った人に相談する利点

住宅ローンについて専門知識を持った人、例えば住宅ローンのコンサルタントやファイナンシャルプランナーに相談する利点は以下の通りです。

  • プロのアドバイスの重要性
  • 正確な判断による時間の有効活用
  • ニーズに応じたカスタマイズ
  • トラブル対応

プロのアドバイスの重要性

住宅ローンは多くの人にとって人生で最も大きな借入れとなるため、専門家の意見を聞くことで適切な判断が可能になります。専門家は住宅ローンの仕組みを深く理解しているため、審査基準、金利の動向、借入れ可能額の算出方法など、複雑な事項を明確に解説できます。

正確な判断による時間の有効活用

住宅ローンの申込みは複雑で時間がかかるプロセスです。専門家に相談することで、自身の状況に最も適したローンプランを選択でき、無駄な時間を避けることができます。また、専門家は事前審査の申請書類の準備や提出方法、審査通過のための秘訣など、具体的なアドバイスを提供できます。

ニーズに応じたカスタマイズ

専門家は各銀行や金融機関の特色を理解しており、借り手のライフスタイル、経済状況、将来の計画などに応じて最も適した住宅ローンを提案することができます。

トラブル対応

万が一、住宅ローンの審査で問題が生じた場合でも、専門家はその解決策を提案することが可能です。審査が難航した場合や、計画通りに返済が進まない場合など、専門的な知識と経験を持つ人に相談することは大きな安心感を与えてくれます。

以上のような理由から、住宅ローンについて専門知識を持った人に相談することは非常に有益です。

7.住宅ローン事前審査に関するよくあるQ&A

事前審査の結果が出るまでにどのくらい時間がかかりますか?

金融機関や審査内容によりますが、通常は3日から1週間程度です。

事前審査が通れば必ず本審査も通りますか?

必ずしも通るわけではありません。事前審査はあくまで参考の一つであり、本審査ではより詳細な調査が行われます。

事前審査は何度でも申し込むことができますか?

原則として何度でも申し込むことができますが、頻繁に申し込むと信用情報に影響することもあるため注意が必要です。

事前審査の結果はどれくらいの期間有効ですか?

金融機関によりますが、一般的には3ヶ月から6ヶ月程度です。

事前審査で不利になる要素は何ですか?

低い年収、勤続年数が短い、他の借入れが多い、信用情報に問題があるなどが不利要素となります。

事前審査の申し込みはどこでできますか?

多くの金融機関では、店舗、電話、インターネットなど様々な方法で申し込みが可能です。

事前審査にかかる費用はありますか?

原則として事前審査自体に費用はかからないことが多いです。しかし、金融機関によっては手数料が発生することもあるため、詳細は各金融機関に確認してください。

事前審査が通ったからといって必ずその金額の住宅ローンを組む必要はありますか?

いいえ、事前審査はあくまで金融機関が貸し付け可能な金額の目安を出すものです。実際の住宅ローンの金額は購入する物件や自身の経済状況を考慮して最終的に決定します。

事前審査に落ちた場合、再度申し込むことはできますか?

はい、可能です。ただし、再申し込み前に落ちた理由を理解し、改善策を検討することが重要です。

パートタイムや契約社員でも住宅ローンの事前審査は受けられますか?

はい、収入が安定していればパートタイムや契約社員でも審査を受けることは可能です。ただし、正社員と比較すると審査は厳しくなる傾向にあります。

自営業者でも住宅ローンの事前審査は受けられますか?

はい、自営業者でも審査を受けることは可能です。ただし、審査に際しては事業の安定性や収入の確認が求められることが多く、必要な書類も多くなる傾向にあります。

住宅ローンの事前審査で信用情報機関の情報はチェックされますか?

はい、信用情報機関の情報は住宅ローンの審査時に確認されます。そのため、過去の返済遅延や債務整理などの記録があると審査に影響が出ることがあります。

8. まとめ:失敗しない住宅ローン事前審査の進め方

住宅ローンの事前審査は、自身がどの程度のローンを借りることが可能か、どのような条件で借りられるのかを予め把握するための重要なステップです。

具体的な物件を探す前に審査を受けることで、購入可能な物件の価格帯やロケーションを明確にすることが可能となります。また、事前審査は無償で受けられ、結果もすぐに出るため、住宅購入の初期段階で行うことを強く推奨します。

事前審査で注目すべきポイントの再掲
事前審査では、主に返済能力、信用情報、健康状態が審査のポイントとなります。返済能力は年収と借入総額により評価され、信用情報は過去の借入れ履歴や滞納情報によって判断されます。健康状態は団体信用生命保険に加入できるかどうかを判断するためのもので、これらを適切に準備して事前審査に臨むことが重要です。
成功への期待とエンカレッジメント
住宅ローンの事前審査を通過することは、自身が夢見る新居への一歩となります。審査を通過すれば、具体的な物件探しや購入交渉がスムーズに進行します。もし初回の事前審査で難があったとしても、その結果を活用して改善策を考え、再挑戦することが可能です。審査基準を理解し、適切な準備を行えば、あなたの夢のマイホームへの道は必ず開かれます。前向きな気持ちを忘れずに、一歩一歩進んでいきましょう。

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この記事の監修者
島袋 宗憲

不動産のGramocc代表。沖縄生まれ沖縄育ち。現役の宅建士。
幼少期に家業が倒産の危機に陥り、実家が競売にかけられ家を失う。その経験から不動産業界に関心が芽生え、家業はその後危機を乗り越える。
その後上場企業大手のサイバーエージェントのグループ会社にてWeb広告ディレクターを勤めつつ不動産事業をスタート。
兼業で大手上場不動産会社FC店にて売買仲介営業ランキング、当時全国5位(約2000人規模)を獲得。数多くの不動産売買に携わり、実家を失った経験をプラスに変えて、お客様の幸せに貢献したい想いで不動産サービスを展開中。
主な資格は、宅地建物取引士、ITパスポート、Webクリエイターエキスパートなど。
==宅地建物取引業 沖縄県知事(1)第5536号==

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